Acheter un bien immobilier neuf en couple

Acheter un logement en couple, c'est choisir le cadre juridique de l'acquisition. Un point très important pour protéger les intérêts de chacun et sécuriser ce projet immobilier.

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Acheter un bien immobilier représente un engagement très important pour un couple. Alors, pas question de se lancer à la légère. Parmi les points que vous devez aborder se pose la question du statut juridique du couple acquéreur. Mariage, Pacs ou union libre, les conséquences ne sont pas les mêmes. Avant de formaliser votre projet, voici l'impact de chacune de ces situations sur l'acquisition de votre logement.

Acheter sans être mariés ni pacsés

Lorsqu'un couple achète sans être marié ni pacsé, l'achat se fait en indivision. C'est la méthode la plus simple, qui s'applique par défaut, si le couple ne fait pas le choix d'opter pour une formule différente, par exemple l'achat en SCI.
L'achat en indivision est très simple, car il ne demande aucune démarche particulière au couple, et donc aucuns frais particuliers. Le jour de la vente, le notaire va simplement indiquer le nom de chacun des deux acheteurs dans l'acte de vente. Le couple devient ainsi propriétaire indivis du logement.
On ne discerne pas concrètement a part qui revient à chacun. Cependant, si la part que finance l'un est plus importante que celle financée par l'autre, le notaire va l'inscrire dans l'acte d'achat : par exemple si l'un finance 30% et l'autre 70%, l'un sera propriétaire à hauteur de 30% et l'autre de 70%. En cas de séparation, chacun récupère la part de prix de vente du bien qu'il a réellement financée.
En revanche, si vous ne précisez rien au notaire sur la part que finance réellement chacun, il va indiquer par défaut dans l'acte de vente que chacun est propriétaire de 50% du bien.
Si tout se passe bien et que les concubins décident de vendre le bien, pas de problème : chacun récupère sa quote-part d'investissement. Mais en cas de séparation conflictuelle, si les deux ne sont pas d'accord pour vendre, il est souvent difficile de sortir de cette situation car il faut accepter unanimement de vendre le logement. La meilleure solution, c'est alors que celui qui ne souhaite pas vendre rachète la part de celui qui veut vendre.
Contrairement aux couples mariés ou pacsés qui sont protégés en cas de décès de leur conjoint, le concubin survivant ne bénéficie d'aucune protection particulière. Il n'a pas automatiquement droit à la part de logement de sa compagne ou de son compagnon décédé. C'est pourquoi il est prudent de prévoir par testament au moment de l'achat que chacun fait donation à l'autre de sa part en cas de décès. Mais cela ne permet pas d'échapper à la fiscalité qui est très lourde puisqu'il n'existe pas d'abattement pour les concubins. Ils paient le prix fort : soit 60% de droits de succession sur la part recueillie !

Acheter en créant une SCI

Le couple peut opter pour un achat en SCI (Société civile immobilière). Cela demande d'effectuer des démarches préalables car il faut créer la SCI en rédigeant et en enregistrant les statuts. Et cela représente un coût. L'avantage ? Chacun des deux concubins reçoit des parts à hauteur de ce qu'il a investi dans la SCI, et chacun peut assez simplement vendre ou acheter les parts à l'autre. Cela peut aussi permettre d'associer un membre de la famille pour financer le bien.
Prenons un exemple. Si le couple n'est pas en mesure de financer seul le bien, l'achat en SCI peut permettre, par exemple, à un membre de sa famille de l'aider. Il peut s'associer à la SCI au moment de l'achat. Si, par exemple, l'un des parents veut les aider, il va acheter le bien avec le couple. Il peut ensuite faire donation de ses parts à son enfant au cours du temps en profitant des abattements qui allègent la fiscalité entre parents et enfants. Il peut aussi revendre ses parts au couple au bout de quelques années, lorsqu'il s'est resolvabilisé. Et la revente de parts est moins coûteuse et plus simple que la revente d'un bien immobilier.
Le couple peut aussi prévoir d'acheter en démembrement croisé de propriété. En cas de décès de l'un des concubins, cela permet à l'autre de devenir usufruitier de ses parts et de rester ainsi légitimement dans le logement acheté par le couple. C'est le notaire qui va se charger d'inscrire le mode d'acquisition au moment de l'achat. Il faut donc lui demander conseil préalablement afin de mettre en place cette protection mutuelle.
Si les concubins veulent revendre, la décision est prise à la majorité simple, ce qui évite les blocages, sauf à avoir prévu une majorité plus lourde dans les statuts. Dans les statuts, les concubins peuvent organiser la vie de la SCI, par exemple en prévoyant une clause d'agrément qui n'autorise à céder les parts qu'à des associés approuvés par les membres de la SCI.

Acheter en étant mariés

Quand on est mariés, le patrimoine que l'on acquiert pendant le mariage appartient soit au couple, soit à l'un des deux selon le régime matrimonial qui a été choisi lors du mariage. La plupart des couples se marient sans faire de contrat de mariage. Par défaut, c'est le régime de la communauté qui s'applique.
Le logement que vous allez acquérir et financer lorsque vous êtes mariés sous le régime de la communauté est un bien commun. Toutefois, si l'un des deux époux le finance en partie avec des fonds propres (par exemple de l'argent qu'il a reçu de sa famille par donation ou par succession), il doit demander au notaire d'accomplir certaines formalités au moment de l'achat pour que l'argent employé lui revienne en cas de revente. A défaut, en l'absence de précaution particulière insérée dans l'acte d'acquisition, le logement est considéré comme un bien commun.
Lorsque les époux ont opté pour le régime de séparation de biens, chacun devient seul propriétaire des biens qu'il achète et finance. Toutefois, cela n'empêche pas le couple d'acheter ensemble son futur logement. Dans ce cas, il l'achète en indivision. Le bien va alors appartenir à chacun à hauteur de sa part de financement.
Contrairement aux concubins, les époux bénéficient d'une protection qui, en cas de décès, permet à l'époux survivant de conserver le logement à moindres frais. Il peut demeurer dans le logement du couple pendant un an à compter du décès de son époux et réclamer ensuite un droit viager d'occupation. Ainsi, il peut rester vivre dans le logement qui a été financé par le couple jusqu'à la fin de ses jours. Seul un testament contraire de son conjoint pourrait l'en priver.

Acheter en étant pacsés

Selon la date à laquelle le couple s'est pacsé, le mode d'acquisition n'est pas le même : c'est soit l'indivision, soit, au contraire, la séparation de biens.
Pour les partenaires qui ont conclu leur Pacs avant le 1er janvier 2007, le bien qu'ils achètent ensemble appartient en indivision pour moitié à chacun d'eux. Cependant, si le bien n'est pas financé à égalité, le couple a intérêt à préciser la quote-part respective de chacun dans le financement au moment de la signature chez le notaire.
Par exemple, si la répartition est à 40/60%, ou encore à 30/70%, le notaire va l'indiquer dans l'acte de vente, et chacun sera propriétaire du bien à hauteur de la quote-part qu'il a financée. C'est pourquoi il est toujours conseillé de préciser au notaire la part de chacun dans l'achat du logement. Cela permet en cas de revente de récupérer la quote-part de prix en proportion de l'effort financier fourni. A défaut d'avoir indiqué la part respective de chacun dans le financement, chacun récupère la moitié du prix de vente.
De plus, si l'un des partenaires finance le logement avec des fonds propres (de l'argent qu'il a reçu à titre personnel en donation ou en succession par exemple), il doit demander au notaire de l'indiquer dans l'acte d'achat. Cela lui permet, en cas de revente, de récupérer sa quote-part dans l'investissement.
Mais il est possible d'opter pour le régime de la séparation de biens au moment de conclure un Pacs. Cela n'empêche pas d'acheter un logement ensemble. Simplement, dans ce cas, il faut préciser au moment de l'achat que l'on souhaite acheter en indivision.
Si le Pacs a été conclu depuis le 1er janvier 2007, l'achat du bien va se faire en séparation de bien. Car c'est le mode d'acquisition qui s'applique par défaut aux couples pacsés depuis le 1er janvier 2007. Chacun peut acheter de son côté et devenir propriétaire de biens propres, comme le font les couples mariés sous le régime de la séparation. Les partenaires peuvent aussi opter pour le régime de l'indivision des acquêts : chaque bien acheté dans ce cas appartient pour moitié à chaque partenaire.
Le logement des partenaires pacsés fait également l'objet d'une protection en cas de décès de l'un d'entre eux. Le partenaire survivant qui le souhaite peut habiter gratuitement le logement pendant un an. Toutefois, il existe un moyen de protéger le partenaire plus longtemps : en achetant le bien en tontine. Dans ce cas, le partenaire survivant hérite de la part du logement du partenaire décédé. Comme il n'y a pas de droits à payer sur la succession entre les partenaires pacsés, celui qui recueille la part de logement de l'autre à son décès n'est pas taxé. C'est donc une excellente protection pour le partenaire survivant.

Publié par Paul Constantin - le

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