Aides financières et immobilier neuf

Du PTZ au prêt Action-logement en passant par le PAS et les aides des collectivités locales, nous avons passé en revue tous les coups de pouce financiers qui vous aident à acheter dans le neuf.

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Vous comptez réaliser votre premier achat dans l'immobilier neuf mais votre budget est un peu serré et vous avez du mal à finaliser votre dossier d'emprunt. Pour vous aider, il existe une série de prêts à taux bonifiés ou de subventions, loin d'être uniquement réservés aux seuls ménages modestes. De quelques centaines à plusieurs milliers d'euros, ils pourront vous donner un coup de pouce non négligeable pour vous permettre de devenir propriétaire dans un nouveau programme immobilier.

Le Prêt à taux 0% (PTZ)

Le PTZ, c'est la principale aide à l'accession à la propriété. Cette avance de fonds remboursable sans intérêts à payer (c'est un prêt gratuit) est destinée à financer l'acquisition d'une résidence principale, c'est-à-dire le lieu où vous vivrez au moins huit mois par an. Elle est toutefois réservée à certains ménages et attribué sous conditions de ressources. Le montant du PTZ est déterminé en appliquant un pourcentage au coût maximal de l'opération appelé quotité, dans la limite d'un plafond qui varie en fonction de la composition de la famille et de la localisation du logement. En 2016, il peut atteindre 138.000 € au maximum !
Cette aide s'adresse à ceux qui achètent pour la première fois, les primo-accédants. En réalité, cette condition est un peu plus large, puisque le PTZ est également ouvert à ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux années précédant la demande de prêt. Le PTZ est également soumis à des conditions de ressources du ménage emprunteur : elles ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui varie selon la composition du foyer et la localisation du bien. On distingue quatre zones géographiques (A, B1, B2 et C) en fonction du caractère plus ou moins tendu du marché et du niveau plus ou moins élevé des prix. Ce sont les revenus de l'année N-2 qui sont pris en considération.
Le Prêt à taux zéro ne peut pas excéder le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération. Le PTZ ne peut donc jamais financer l'intégralité de l'opération et doit toujours être complété par d'autres formules de crédit. Il peut se cumuler avec un prêt PAS (Prêt d'accession sociale), un prêt conventionné, un prêt Action Logement (ex-1% logement) ou un PEL (Prêt épargne logement).
Ce crédit gratuit est distribué par la quasi-totalité des banques. Comme pour tout autre prêt immobilier, elles peuvent toutefois assortir l'octroi du prêt d'une garantie de remboursement (hypothèque par exemple) et peuvent exiger la souscription d'une assurance décès invalidité. Aucuns frais de dossier ou d'expertise, ni intérêts ne peuvent être perçus sur le PTZ. Autre atout de ce coup de pouce financier : il est considéré comme un apport personnel.
Autre intérêt du PTZ : son système de paiement. En fonction de ses revenus, le bénéficiaire rembourse tout ou partie de ce crédit gratuit après l'emprunt principal qui lui est associé. Nommé différé de remboursement, ce dispositif permet au prêt à taux zéro de ne pas peser sur l'endettement en début de crédit, rendant possible la mise en place du plan de financement alors que cela n'aurait pas été le cas sans différé.

L'épargne-logement

Issu d'un plan ou d'un compte, ce prêt est consenti après une période d'épargne obligatoire à un taux annoncé le jour de la souscription du plan ou du compte épargne-logement et attribué pour une durée de deux à quinze ans. Son montant dépend des intérêts capitalisés durant la phase d'épargne (les droits à prêt), autrement dit de votre effort d'épargne, mais aussi de la durée de remboursement.
Si vous avez souscrit un PEL (plan d'épargne-logement), vous avez droit à un crédit aidé. Le taux de rémunération est défini par le contrat signé par l'épargnant avec l'établissement bancaire lors de l'ouverture du compte. Le taux d'intérêt prévu à l'ouverture du PEL s'appliquera pendant toute la durée du contrat. Vous devez épargner pendant quatre ans au minimum et dix au maximum, avec un versement minimal de 225 € à l'ouverture, puis de 540 € minimum par an, soit 45 € par mois. Vous pouvez verser davantage. Le montant des dépôts est quant à lui plafonné à 61.200 €.
Dès les trois ans du PEL, vous pouvez demander un prêt épargne-logement pouvant atteindre 92.000 € maximum. Le Prêt épargne-logement et la prime qui l'accompagne sont réservés au financement d'une opération concernant une résidence principale (la sienne, celle d'un membre de sa famille ou celle d'un locataire). La prime est toutefois conditionnée à l'octroi d'un Prêt épargne-logement supérieur ou égal à 5.000 €. L'obtention de la prime maximale de 1.525 € est quant à elle réservée au financement de certaines opérations d'acquisition ou de construction de logement particulièrement écologiques.
Le Compte épargne-logement (CEL) se caractérise par sa courte durée (dix-huit mois au maximum) et par sa grande souplesse. La somme initiale est de 300 € et les versements mensuels sont laissés au choix de l'épargnant (sans être inférieurs à 75 €). Les dépôts sont plafonnés à 15.300 €. Le montant du prêt accordé grâce à votre CEL sera quant à lui plafonné à 23.000 € pour une durée de deux à quinze ans. Vous pouvez également bénéficier d'une prime d'Etat d'un montant maximum de 1.144 €.
Bon à savoir : Vous pouvez cumuler un prêt lié à un CEL avec celui obtenu grâce à un PEL, mais le montant maximum du prêt total ne peut dépasser 92.000 €.

Le prêt conventionné (PC) et le prêt à l'accession sociale (Pas)

Distribué par les banques ayant passé une convention avec l'Etat, le prêt conventionné (PC) est accordé sans condition de ressources. Il est destiné à financer l'achat d'une résidence principale (occupée au moins 8 mois de l'année). Outre son taux d'intérêt fortement concurrencé par les prêts du secteur libre, le prêt conventionné engendre quelques contraintes, comme l'obligation d'habiter le logement moins d'un an après l'achat ou la fin des travaux.
Entre autres atouts, le PC permet de financer 100% de l'acquisition avec un remboursement pouvant avoir lieu sur cinq à trente ans, de bénéficier de frais de notaire réduits. Il peut être complété par d'autres prêts. Le prêt conventionné présente surtout l'avantage de donner droit à l'aide personnalisée au logement (APL). Distribuée par les caisses d'allocations familiales, elle est versée directement à l'établissement prêteur pour couvrir une partie des échéances du crédit.
Le Prêt à l'accession sociale (Pas) est un prêt garanti par l'Etat qui répond à la même réglementation que le prêt conventionné. Il sert à financer l'acquisition d'un logement neuf qui servira de résidence principale à l'emprunteur. Contrairement au Prêt conventionné, le Prêt à l'accession social n'est attribué qu'aux emprunteurs ayant des revenus modestes. Pour en bénéficier, leurs ressources ne doivent pas excéder des plafonds établis selon les charges de famille et le lieu de résidence. D'une durée de cinq à trente ans, le PAS peut financer jusqu'à 100% du coût de l'opération immobilière. Il permet également de bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL) et est cumulable avec d'autres aides comme le PTZ ou le Prêt action logement.

Les aides des collectivités territoriales et la TVA réduite

Les collectivités territoriales (région, département, agglomération, commune) accordent des micro-prêts à taux bonifiés ou des subventions qui limitent le coût de votre plan de financement. Ces coups de pouce sont essentiellement octroyés aux ménages qui achètent leur résidence principale dans le neuf.
En général, les critères d'attribution concernent les ressources du ménage. Ainsi, les aides des collectivités territoriales sont le plus souvent accordées aux familles dont les revenus sont moyens ou modestes. Chaque collectivité fixe ses propres modalités de prêt (montant maximum, taux d'intérêt...). Ces crédits aidés sont cumulables avec d'autres types de financement aidé comme le PTZ, l'épargne-logement, etc.
De plus en plus de collectivités territoriales proposent des logements neufs à prix maîtrisés. Elles accordent des rabais sur les terrains vendus aux promoteurs, ces derniers s'engageant en échange à ne pas dépasser un certain niveau pour leurs prix de vente des logements situés sur les adresses concernées.
Pour l'achat de logements neufs situés dans des zones urbaines au sein desquelles une convention a été signée avec l'Agence nationale de rénovation urbaine (Anru), la TVA n'est que de 5,5 ou 7% (liste des quartiers sur www.anru.fr), alors que le régime normal de cette taxe est de 20%. Dans leur communication, les promoteurs mentionnent toujours si leurs programmes sont éligibles à la TVA à taux réduit.

Le prêt Action Logement

Anciennement appelé prêt 1% logement, ce crédit aidé est accessible si vous êtes employé par une entreprise de plus de dix salariés qui cotise au Comité interprofessionnel du logement (CIL). Rapprochez-vous de votre direction des ressources humaines pour savoir si vous pouvez en bénéficier.
Ce prêt, d'un montant de 7.000 à 25.000 € (il varie en fonction de la zone d'implantation du logement), ne peut excéder 30% du coût de l'opération et doit être remboursé en 20 ans maximum. Si vous quittez l'entreprise (démission, licenciement, retraite), vous n'avez toutefois pas à le rembourser par anticipation.

Mutuelles, fonctionnaires : quelles aides au logement ?

Si vous êtes fonctionnaire, sachez que la fonction publique accorde des crédits complémentaires pour l'achat d'un logement mais uniquement s'il s'agit d'une résidence principale. Ces prêts sont accordés sous conditions de ressources et uniquement si votre dossier de financement compte un prêt conventionné.
Les caisses de retraite complémentaire et mutuelles de retraite disposent d'un service d'aide à l'acquisition. Elles proposent des prêts aidés pour financer l'achat d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Selon l'organisme dont vous dépendez (salarié, indépendant, agriculteur...), les conditions (montant maximum, taux, durée de remboursement...) sont différentes. Si vous êtes intéressé, rapprochez-vous du service social de votre organisme de retraite ou de mutuelle complémentaire.
Les caisses d'allocations familiales proposent également des prêts aidés pour l'acquisition d'un logement, neuf ou ancien. Pour en bénéficier, il faut justifier de faibles conditions de ressources. Ces prêts sont d'un montant minime.
Dernière solution : décrocher un prêt familial. Si vos parents, grands-parents ou frères et sœurs... peuvent vous aider, il faut enregistrer une reconnaissance de dette (qui mentionne la date, le montant emprunté, les modalités de remboursement et le taux d'intérêt, qui peut être nul) à la recette des impôts de votre domicile, de façon à éviter de voir l'opération requalifiée en donation déguisée. A noter, les intérêts perçus sont exonérés d'impôts pour un prêt n'excédant pas 50.000 €.

Publié par Paul Constantin - le

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