Copropriété : comment ça marche dans le neuf ?

Les logements neufs relèvent du statut de la copropriété. Un régime qu'il faut connaître pour bien vivre son achat immobilier.

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On sait qu'une copropriété prend naissance dès lors qu'un immeuble appartient à au moins deux propriétaires distincts et que l'on distingue des parties communes et des parties privatives. Dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, la copropriété n'existe pas pendant la construction. En fait, elle commence à exister dès achèvement de l'immeuble et à la première vente de lot. Sachez que pour les programmes édifiés par tranches, le statut de la copropriété est applicable à l'ensemble du programme y compris à sa partie de lots non encore bâtis dès lors qu'un premier bâtiment est achevé et qu'il contient des lots appartenant au moins à des personnes différentes.

La création de la copropriété

L'état descriptif de division et le règlement de copropriété sont les deux documents fondateurs de la copropriété. Le premier document fixe pour chaque lot la quote-part qui lui revient dans la propriété (parties privative et communes), exprimée en millièmes. Pour l'établir, le promoteur fait appel à un géomètre expert. Ce professionnel va mesurer les appartements et moduler les quotes-parts en fonction d'un certain nombre de critères (orientation, hauteur des plafonds, de l'étage, etc.).
Ce sera sur la base de cette quote-part que les copropriétaires se verront attribuer leur droit de vote et surtout le calcul des charges générales de copropriété. L'état descriptif doit être obligatoirement dressé chez un notaire soit de manière séparée soit en même temps que l'établissement du règlement de copropriété auquel il est souvent annexé.
Le règlement de copropriété précise les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété. Il détermine les parties privatives et les parties communes ainsi que leur destination, leurs conditions d'utilisation et d'administration ; les différentes catégories de charges auxquelles les copropriétaires doivent contribuer, le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire pour voter en assemblée générale.
L'établissement d'un règlement de copropriété est obligatoire. Il peut être établi avant la naissance de la copropriété. Il en est ainsi en cas de vente en état futur d'achèvement, il est établi par le promoteur. Chaque acquéreur se verra remettre un exemplaire du règlement de copropriété au moment de l'achat. Ce règlement de copropriété doit être publié par le notaire au service publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques).

Neuf : la mise en place de la copropriété

Dans les immeubles qui viennent d'être placés sous le régime de la copropriété, c'est le promoteur qui désigne un syndic dit provisoire. Celui-ci prend en charge la gestion dès la livraison de l'immeuble jusqu'à la première assemblée générale. Ce syndic initial ne peut être maintenu en fonction que s'il est ensuite mis en concurrence avec d'autres syndics lors de la réunion de la première assemblée générale, comme le veut la loi Alur. Important : le syndic initial est essentiel car c'est lui qui doit réceptionner les parties communes, faire les réserves, effectuer la livraison des parties privatives.
Dans toute copropriété, il doit être tenu au moins une fois chaque année une assemblée générale. Lors de cette première assemblée, le syndic provisoire est réélu ou pas. Dans tous les cas, il faudra que la copropriété soit dotée d'un syndic car la désignation de ce dernier est obligatoire.
Les copropriétaires vont avoir à se prononcer sur le contrat de syndic qui depuis le 1er juillet 2015 doit être conforme à un modèle type. Il est donc uniformisé, ce qui rend la comparaison lors de la mise en concurrence des syndics plus facile. La rémunération du syndic est obligatoirement incluse dans un forfait de base. S'il entend demander des suppléments d'honoraires, c'est possible mais il doit le faire en respectant la liste des prestations qui peuvent donner lieu à des suppléments d'honoraires.
Au cours de la première assemblée, le syndic doit, sous peine de nullité de son mandat, ouvrir un compte séparé au nom du syndicat. Il doit aussi porter à l'ordre du jour, la décision de réaliser des appels de fonds spéciaux pour faire face aux travaux d'entretien et de conservation des parties communes et équipements communs. Il y aura aussi l'élection des membres du conseil syndical, la fixation du budget prévisionnel et bien d'autres décisions encore relatives au bon fonctionnement de la copropriété.
Lorsque vous achetez un logement neuf, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (Véfa), vous êtes redevable des charges de copropriété à compter de la date d'achèvement.
A savoir : Quelques interrogations  subsistent lorsque l'achèvement des parties privatives s'étale sur un certain délai à cause d'un retard de chantiers ou d'une livraison par tranche.

Le fonctionnement de la copropriété

Ce sont les copropriétaires convoqués et réunis en assemblée générale sur un ordre du jour précis qui prennent les décisions. Une fois la séance ouverte, les questions sont examinées les unes après les autres et donnent lieu à un vote par question selon des majorités différentes (voir ci-dessous). Il n'est pas toujours possible pour les copropriétaires d'être présents mais la loi prévoit la possibilité de donner un mandat à une personne de son choix.
Les décisions les plus courantes (entretien) sont prises à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires qui sont présents ou représentés. Les décisions qui doivent être prises à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, absents ou représentés) concernent notamment la désignation du syndic, l'autorisation pour certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Lorsque l'assemblée des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Les décisions les plus importantes du syndicat sont prises à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (par exemple aliénation parties communes ou modification du règlement de copropriété).
Enfin, certaines décisions requièrent l'unanimité. Il s'agit de toutes les décisions qui entraînent une modification des conditions de jouissance des parties privatives (par exemple la suppression d'une installation de chauffage collectif).

Un acteur fondamental : le conseil syndical

Dans toute copropriété, on trouve un syndic professionnel ou bénévole, des copropriétaires pris individuellement ou collectivement (syndicat des copropriétaires) et un conseil syndical obligatoire constitué par des copropriétaires élus. Le conseil syndical est là pour faire le lien entre le syndic et les copropriétaires. Il veille aux intérêts de la copropriété et est souvent à même de bien comprendre les problématiques de l'immeuble, étant lui-même propriétaire et généralement occupant.
Le conseil syndical assiste le syndic. Il est censé faciliter la gestion de la copropriété tout en la contrôlant. Il a un rôle de garde-fou. Le conseil syndical aide à préparer l'assemblée générale : la coopération avec le syndic s'impose pour la préparation de l'assemblée générale puisque le syndic est tenu d'en préparer l'ordre du jour avec le conseil syndical à l'occasion d'une réunion préparatoire.
Pour les travaux ou les marchés dont le montant dépasse un seuil fixé par l'assemblée générale, le syndic doit obligatoirement demander l'avis du conseil syndical. L'assemblée générale est en effet chargée d'arrêter un montant de marchés et de contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire. Cette décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Lorsque des travaux sont à réaliser d'urgence : le conseil syndical donne son avis au syndic pour qu'ensuite celui-ci fasse procéder de sa propre initiative, c'est-à-dire sans délibération préalable de l'assemblée, aux réparations nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Publié par Paul Constantin - le

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