Financer l'achat d'un logement neuf

De l'apport personnel à l'offre de prêt en passant par les financements aidés et les assurances, voici les étapes à suivre pour monter votre dossier de crédit immobilier.

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Un plan de financement bien échafaudé est un gage de tranquillité pendant de nombreuses années. Il repose sur un crédit adapté à votre situation financière, des frais annexes modérés et surtout une grande souplesse de fonctionnement. Autre point important : de nombreuses aides financières vous permettent de boucler votre budget. Ne les négligez pas !

Constituez votre apport personnel

Règle numéro 1, mieux vaut emprunter avec de l'apport. Plus il sera important et plus votre demande de prêt sera bien perçue et jugée sans risque. Et surtout meilleures seront les conditions proposées. Ce sera un bon moyen de montrer à votre banquier votre capacité d'épargne et la seule solution pour faire baisser significativement le taux d'endettement. On estime en général qu'il vaut mieux se présenter avec une somme équivalente à 10 ou 20% de l'acquisition.
Disposer d'un apport personnel ne signifie pas nécessairement avoir fait des économies. Vous pouvez par exemple le constituer à l'aide du PTZ, du prêt Action logement, ou encore recourir à l'aide familiale (une donation par exemple). Si vous êtes employé d'une société de plus de 50 salariés, vous pouvez aussi débloquer votre participation aux bénéfices de l'entreprise.
Vous n'avez pas d'apport ? Il vous sera plus difficile d'emprunter. Mais ce n'est pas impossible. Si vous avez un bon dossier, si vous savez rassurer la banque, vous pourrez emprunter. Certains établissements accordent des prêts pouvant financer l'intégralité de votre projet. On parle alors de crédit à 110% puisqu'il intègre aussi les frais annexes.

Banques : les critères pour emprunter

L'essentiel de votre financement provient d'un prêt bancaire. Alors avant de faire votre demande vous devez impérativement soigner votre profil d'emprunteur.
Votre taux d'endettement va être le premier critère d'acceptabilité du dossier. Si votre mensualité de prêt dépasse 30% de vos revenus nets de charges vous essuierez un refus.
Surveillez votre reste à vivre. C'est ce qui vous reste une fois les charges incompressibles déduites. Il faut pouvoir vivre correctement pendant toute la durée du crédit.
Attention au saut de charge. Même si votre taux d'endettement est correct, il ne faut pas surestimer vos capacités de remboursement. Si avec un loyer de 1.000 € vous peinez à boucler vos fins de mois, la situation ne s'améliorera pas avec une mensualité de 1.200 ou 1.300 €.
Pour démontrer votre fiabilité et rassurer votre banquier, vous allez devoir fournir trois ou quatre mois de relevés de comptes. Donc pas de découvert, ni de refus de paiement. Un fichage à la Banque de France ou un endettement excessif seront rédhibitoires.
Ces quelques recommandations préalables remplies il ne vous reste plus qu'à faire votre demande de prêt. Vous pouvez passer par votre banque de dépôt ou une banque spécialisée dans le financement immobilier. Si vous êtes un bon client elle vous fera probablement une offre intéressante. N'oubliez pas les courtiers. Ils ont tous des partenariats avec les banques nationales mais aussi avec les caisses régionales. Si votre dossier ne pose pas de problème vous décrocherez un bon taux.

Crédit immobilier : la liste des prêts aidés

Vous êtes primo-accédant ? Si oui, pas d'hésitation, faites une demande de prêt à taux zéro (PTZ). C'est un crédit gratuit accordé par l'Etat. Il est réservé aux ménages qui achètent leur première résidence principale dans le neuf. Pour l'obtenir, vos revenus ne doivent pas dépasser des plafonds. Ils sont fixés en fonction de l'adresse du logement neuf et de la composition de votre famille. Plus de 80% des Français peut obtenir un PTZ. Autre atout : il est constitutif d'apport. Afin de réduire les mensualités de prêt, les remboursements du PTZ peuvent être différés de 5, 10 ou 15 ans en fonction de la composition de votre ménage et de vos revenus. Pour les familles les plus modestes, il est même possible d'allonger le prêt sur 20 ans.
Autre financement aidé : le Prêt à l'accession sociale, le PAS. Il vous permet de bénéficier de l'Aide personnalisée au logement (APL) qui s'intègre directement dans le financement. Autres avantages non négligeables : des frais de dossier limités, une hypothèque et des émoluments du notaire sur le crédit à frais réduits.
Variante du PAS : le Prêt conventionné. Il est octroyé sans conditions de ressources. Il bénéficie d'un taux plafonné variant selon sa durée. Il ouvre droit aux Aides personnalisées au logement sur toute la durée du remboursement. Autre avantage, l'emprunteur bénéficie de la garantie Crédit Logement, les frais de dossier sont limités et les frais de garantie réduits.
Le Prêt Action Logement, lui, est réservé aux personnes travaillant dans une entreprise de plus de dix salariés. Son montant varie de 7 .000 à 25.000 € en fonction de la zone géographique du projet.
Le bon plan à ne pas négliger : les aides financières mises en place par les communes, les communautés urbaines ou les régions. Elles prennent la forme de crédits gratuits ou à taux bonifiés, ou encore de subventions.

Choisir le type de prêt immobilier

Première question : faut-il choisir un taux fixe ou un taux révisable ? Avec le premier, tout est calé dès le départ et plus rien ne bouge, ni la durée, ni la mensualité. Les taux révisables, eux, peuvent monter ou baisser au fil du remboursement, ce qui peut allonger ou réduire la durée et/ou réduire ou augmenter la mensualité.
Le mieux c'est de prendre un prêt à taux fixe assorti d'échéances modulables. Vous pouvez augmenter ou baisser la mensualité, ce qui se répercute sur la durée. Vous pouvez aussi choisir de reporter des mensualités en fin de crédit pour faire face à un problème financier passager.
Les banques proposent des prêts spécialement adaptés à l'achat d'un logement neuf. Plutôt que de payer des intérêts intercalaires en même temps que votre loyer, vous commencez à rembourser une fois le nouvel appartement ou la nouvelle maison livrés.

L'assurance du crédit immobilier

Il est impossible d'emprunter sans souscrire une assurance décès-invalidité (ADI). La banque propose d'emblée son contrat groupe. Tarif moyen : 0,30% du capital emprunté. Un coût important qui va s'ajouter à la mensualité. Mais rien ne vous empêche, pour le faire baisser de faire appel à une assurance extérieure : c'est la délégation d'assurance. Seule obligation : le niveau de garantie doit être équivalent. Si vous êtes jeune et en bonne santé vous pourrez diviser son coût par deux ! Sachez que la loi Hamon vous permet de changer d'assurance de prêt à tout moment. Cette disposition s'applique sans frais ni pénalités, pendant les 12 mois qui suivent la signature de l'offre de prêt.
Les banques proposent également des assurances perte d'emploi. Si elles peuvent s'avérer utiles, elles restent chères et leur mise en œuvre est compliquée. Par exemple, elles ne prennent en charge, en cas de chômage, qu'une partie de la mensualité et il faut attendre plusieurs mois après le licenciement pour qu'elles se déclenchent.

Garantie du prêt : hypothèque ou caution ?

Pour se protéger des impayés, les banques exigent une garantie. Le coût peut varier sensiblement. Sachez qu'en pratique, vous n'aurez pas toujours le choix, la banque pouvant imposer telle ou telle garantie.
L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur le bien immobilier. En cas d'impayé, la banque fait vendre le logement et récupère sa mise. L'hypothèque est un acte notarié et engendre des frais qui représentent environ 1,5% du montant du prêt immobilier. Lorsque ce dernier est remboursé, il faut payer la mainlevée.
Autre garantie : le cautionnement assuré par des sociétés spécialisées. Elles permettent de réduire les frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques). La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d'une contribution à un Fonds mutuel de garantie, qui pourra parfois lui être en partie reversée à la fin de son crédit et d'une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution.

Les frais annexes du crédit

Les banques, lorsqu'elles accordent un prêt immobilier, demandent des frais de dossier. Ils peuvent être facturés sous forme de somme forfaitaire (par exemple 600 €) ou représenter une petite fraction du montant emprunté. Ces frais de dossier peuvent être négociés voire supprimés.
Dans la majorité des cas, les contrats de crédits immobiliers incluent une pénalité pour remboursement anticipé (IRA). Elle se monte au maximum à six mois d'intérêt au taux du prêt, le tout étant plafonné à 3% du capital restant dû. Cette pénalité est négociable.

Publié par Paul Constantin - le

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