Investir dans une résidence services

Des revenus garantis, des avantages fiscaux, une bonne rentabilité locative : l'investissement locatif en résidences avec services ne manque pas d'atouts. A condition de bien s'informer sur ce type de placement immobilier.

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Les résidences services, ce sont des programmes immobiliers neufs qui accueillent des locataires spécifiques : étudiants, seniors, vacanciers, personnes âgées dépendantes, etc. Aussi, ces ensembles d'appartements se nomment-ils résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme, Etablissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes. Outre des logements, elles proposent des services parahôteliers comme l'accueil, l'entretien, une cafétéria, etc.
Ces logements sont vendus à des particuliers investisseurs en locatif. Ces derniers y trouvent de nombreux avantages tant en termes de loyers que de rendement, le tout étant assorti d'une fiscalité allégée. Mais attention : ce n'est pas parce que les résidences services permettent d'optimiser les impôts qu'il faut acheter tête baissée. Réussir ce type de projet immobilier nécessite une bonne préparation, donc une information de qualité pour prendre les bonnes décisions.

Acheter dans une résidence avec services

Investir dans une résidence avec services neuve, c'est acheter le logement sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement (Véfa). Le particulier signe d'abord un avant-contrat et verse 5% du prix du logement. Puis il signe l'acte définitif de vente devant notaire. Comme pour tous les achats de logements neufs, l'acquéreur bénéficie de la garantie d'achèvement ou de remboursement, mais aussi des garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et de la garantie décennale.
La résidence services est gérée par un exploitant avec lequel l'investisseur signe un bail commercial en même temps que le contrat de vente sur plans. C'est donc l'exploitant qui est le locataire. Sa fonction : gérer le programme. Il s'occupe notamment du remplissage locatif, de l'entretien du bien, de la perception des loyers. L'exploitant prend également en charge les services, qu'il s'agisse de restauration, d'entretien, d'accueil... Le bail commercial dure au minimum neuf ans mais la majorité des gestionnaires propose des baux de dix ou onze ans. Il n'est pas possible de choisir un autre exploitant que celui proposé lors de la signature du contrat.

Résidences services : les avantages fiscaux

Lorsque l'on réalise un investissement en résidences avec services, le logement est loué meublé au gestionnaire qui ensuite se charge de trouver des locataires et d'encaisser les loyers. Puis le gestionnaire reverse les loyers à l'investisseur particulier. Ce dernier se place sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ce qui lui permet de bénéficier d'avantages fiscaux.
Le principe du LMNP : chaque année, l'investisseur retranche des loyers, lorsqu'il les déclare au fisc, les charges inhérentes à son investissement, notamment les intérêts du crédit qui finance l'opération. Il peut également appliquer des amortissements (c'est la possibilité de retirer une partie du prix du logement des recettes locatives). Le fait de déduire ces sommes des loyers permet de ramener ces derniers à zéro. Ils ne sont donc pas fiscalisés pendant vingt à vingt-cinq ans.
Autre possibilité pour défiscaliser : la loi Censi-Bouvard. Avec cet avantage fiscal, l'investisseur retranche 11% du prix du logement sur neuf ans des impôts qu'il doit payer, soit 1,22% par an. La base de calcul de cette déduction ne peut pas dépasser 300.000 €. On peut parfaitement acheter plusieurs logements en résidence services pour 400.000 ou 500.000 €, mais le Censi-Bouvard sera calculé sur les 300.000 premiers euros, le reste relevant de la fiscalité LMNP (déduction de charges et amortissements). Attention : pour un même logement, on ne peut pas cumuler LMNP et Censi-Bouvard.
Les logements neufs, quels qu'ils soient, sont soumis à la TVA, qui compte pour 20% du prix du logement. Mais en résidence services, l'investisseur récupère la TVA. En d'autres termes, c'est un achat hors taxes. Cet avantage fiscal est valable pour les biens relevant de la fiscalité LMNP comme pour ceux placés sous le régime Censi-Bouvard.

Publié par Paul Constantin - le

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