La loi pinel expliquée : avantages et conditions

Vous souhaitez réduire votre pression fiscale tout en construisant un patrimoine immobilier ? Optez pour l'investissement locatif Pinel ! Réservé aux logements neufs, il vous permet de déduire 12, 18 ou 21% du prix du logement de votre impôt sur le revenu.

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La loi Pinel, c'est un dispositif de défiscalisation mis en place par l'Etat pour encourager l'investissement locatif dans l'immobilier neuf. Et pour cause : il réduit considérablement vos impôts. Combien ? En fait, tout dépend de la durée de la location : 12% du prix du logement sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans. En plus, il est possible de louer à un membre de sa famille tout en défiscalisant. Les conditions de la loi Pinel : essentiellement tenir compte de plafonds de loyers et de ressources du locataire qui n'ont rien de rebutant pour celui qui souhaite investir dans le neuf.

Les particuliers concernés par la défiscalisation Pinel

La réduction d'impôt Pinel s'applique aux particuliers fiscalement domiciliés en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer. L'investissement peut être réalisé par une personne seule mais aussi par une indivision (un couple par exemple). Il peut également être effectué par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (société civile immobilière ou SCI).

Les logements éligibles au dispositif Pinel

La défiscalisation Pinel impose d'investir dans un ou deux logements neufs par an. En pratique sont essentiellement concernés les maisons et les appartements vendus sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement (achat sur plan) ou ceux qui viennent d'être terminés et qui n'ont jamais été habités. On reconnaît qu'ils sont neufs au fait qu'ils sont vendus sous le régime de la TVA à 20%.
Le logement doit être situé dans une commune où la demande locative existe. Il s'agit de la région parisienne, du Genevois français, de la Côte d'Azur, des métropoles régionales de plus de 250.000 habitants et de certaines villes de province qui comptent entre 50.000 et 250.000 âmes. Plus précisément, il s'agit des zones A bis, A, B1 et d'une partie de la zone B2 du dispositif. Sont en pratique exclues les zones rurales et les petites communes (zone C).
Conseil : comme pour toute acquisition immobilière, il faut en amont se déplacer et vérifier l'attractivité des lieux (desserte, proximité des commodités, qualité de vie, etc.) et se poser tout simplement la question : « souhaiterais-je habiter ici ? ». Le bon emplacement est gage du succès de votre investissement locatif !

Pinel : une importante réduction d'impôts

La loi Pinel prend la forme d'une réduction d'impôt au taux de 12% du prix de l'investissement pour un engagement de location de six ans, 18% pour un engagement de location de neuf ans et 21% en cas de prolongation de l'engagement de location jusqu'à douze ans.
La réduction d'impôt est toujours calculée sur le prix de revient du logement mais retenue dans la limite de 5.500 € par mètre carré de surface habitable et sans pouvoir dépasser 300.000 €. L'avantage fiscal peut donc par exemple atteindre sur neuf ans 54.000 €, soit 6.000 € par an pour un investissement de 300.000 €.
Si le montant d'impôt est insuffisant pour absorber la réduction d'impôt, le solde ne peut pas être reporté sur l'impôt sur le revenu des années suivantes. Pour bénéficier à plein du dispositif, il faut donc payer suffisamment d'impôts. Un exemple : vous achetez en 2016 un logement neuf de 100 m² d'une valeur de 400.000 €. Pour un engagement initial de location de neuf ans, la réduction d'impôt s'élève à : 300.000 x 18% = 54.000 €. Elle est étalée sur neuf ans, à raison de 6.000 € par an, au titre de l'impôt sur le revenu des années 2016 à 2024.

La location dans le cadre de la loi Pinel

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, il faut toujours mettre le logement en location, et ce en respectant certaines conditions.
Vous pouvez choisir librement votre locataire mais il ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal. Dès lors que cette condition est remplie, la location à un ascendant ou un descendant, un enfant par exemple, est parfaitement possible. Ce locataire doit faire du logement sa résidence principale. Il doit disposer de revenus inférieurs à un certain plafond qui varie en fonction de la composition du ménage et du lieu du logement. Compte tenu de ces plafonds, la plupart des locataires sont éligibles au dispositif.
Vous devez vous engager à louer le logement nu (on dit aussi « vide ») pendant au choix six ou neuf ans, de manière effective et continue. Sont donc exclues les locations meublées ou saisonnières.
L'engagement de louer se fait par une déclaration auprès des services fiscaux. Vous signez avec le locataire un contrat de location vide classique, soumis à la loi du 6 juillet 1989. La durée du bail est de trois ans renouvelables. Il n'existe pas de formulaire de contrat spécifique au dispositif Pinel.

Pinel : calculer le loyer

Vous devez respecter des plafonds de loyer légèrement inférieurs aux loyers de marché. Pour un bail signé en 2016, les plafonds mensuels de loyer hors charges par mètre carré habitable sont les suivants : 16,83 €/m² en zone A bis, 12,50 €/m² en zone A, 10,07 €/m² en zone B1 et 8,75 €/m² en zone B2. A ces plafonds il doit être ensuite appliqué un coefficient multiplicateur pour tenir compte de la surface du logement. La formule est la suivante : 0,7 + (19/S), « S » étant la surface habitable du logement. Le correctif est plafonné à 1,2.
Exemple : un 2 pièces de 30 m² situé à Toulouse (zone B1) peut être loué au maximum à 0,7 + (19/30) = 1,33 ramené à 1,2, soit un plafond de loyer mensuel par mètre carré corrigé de 10,07 x 1,2 = 12,08 €. Le loyer maximum est donc de 30 x 12,08 = 362 €/ mois. Conseil : avant d'investir, il faut toujours étudier le niveau local des loyers pour vérifier si le loyer pourra ou non être fixé au plafond.

Que faire après Pinel ?

Lorsque l'engagement initial de location de 6 ou 9 ans arrive à son terme, plusieurs stratégies s'offrent à vous. Vous pouvez proroger le dispositif jusqu'à 12 ans pour bénéficier d'une réduction d'impôt plus importante (jusqu'à 21% du montant de l'investissement). Autre option : continuer de louer mais hors du dispositif Pinel. Cela vous garantit des revenus complémentaires tout en évitant les contraintes de plafonds de loyers et de ressources. Attention : cela n'est possible qu'à l'occasion du départ d'un locataire. Vous pouvez aussi vendre le logement occupé (à tout moment) ou libre (dans le cadre d'un congé donné pour une échéance du contrat). Cela vous permet de percevoir un capital et de peut-être réaliser une plus-value. Dernière possibilité : récupérer le logement pour vous-même ou un proche en donnant congé au terme d'une des échéances du bail. Attention : le bénéficiaire de la reprise devra habiter le logement et en faire sa résidence principale. Dans tous les cas, retenez que les loyers versés par le locataire et la réduction d'impôts auront payé, selon les cas, plus d'un tiers du prix du logement et parfois jusqu'à 45% !

Publié par Paul Constantin - le

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